'나도 피해자일까?' 전세사기를 의심하는 순간 바로 해야 할 일
2025년 현재 대한민국의 전세시장에서는 여전히 깡통전세, 명의신탁 사기, 중복계약, 대항력 상실 등 다양한 유형의 전세사기가 꾸준히 발생하고 있다. 특히 수도권뿐 아니라 지방 소도시의 원룸·다가구주택·빌라 중심의 전세사기가 빠르게 확산되고 있으며, 그 피해자는 주로 청년층과 1인 가구 세입자다.
한 번 계약을 잘못 맺으면 수천만 원에서 억대의 보증금을 돌려받지 못하고 길거리로 내몰릴 수 있는 상황에서, 사기를 의심하는 순간 즉시 법적 절차를 밟는 것이 핵심이다.
하지만 많은 세입자는 사기라는 확신이 없거나 신고처가 어디인지 몰라 우왕좌왕하거나, 신고 타이밍을 놓쳐 피해를 키우는 경우가 많다.
이 글에서는 2025년 기준으로 전세사기가 의심되는 순간부터 실제 신고하는 절차까지 단계별로 구체적으로 정리하고, 실제 지방에서 발생한 전세사기 피해 사례를 통해 실질적인 대응 방향도 제시한다.
전세사기의 정의와 주요 유형
전세사기란?
전세사기란 세입자의 보증금을 악의적 방법으로 탈취하거나 반환하지 않는 행위를 말하며, 민사뿐 아니라 형사처벌 대상이 되는 사기죄 또는 배임죄에 해당한다.
2025년 기준 주요 전세사기 유형
깡통전세
- 집값보다 보증금이 높거나 비슷한 상태
- 경매 시 보증금을 돌려받지 못함
- 소유자 체납으로 이미 근저당이 잡힌 경우가 많음
명의신탁·허위 임대인 사기
- 실소유자가 아닌 제삼자가 임대인 행세
- 임대차계약 후 연락 두절
- 계약서 작성 후 등기부등본과 불일치 확인
이중 계약 및 보증금 중복 설정
- 같은 주택에 여러 명과 중복 계약
- 보증금이 한 건물에 다수 설정
- 임대인이 이미 다수의 보증금을 수령한 상태
권리침해 방치형 사기
- 임대인이 세금·공과금 체납 후 잠적
- 대항력 확보 전 전입신고·확정일자 지연
- 명의 변경으로 대항력 상실 유도
전세사기 의심 시 초기 확인 절차
1단계 – 등기부등본 확인
등기부등본은 ‘누가 이 집의 진짜 주인인지’, ‘어떤 권리관계가 얽혀 있는지’를 확인할 수 있는 핵심 문서다.
2025년 현재 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 열람 가능하다.
주요 확인 포인트
- 소유자와 임대인 일치 여부
- 근저당권 설정 여부 및 금액
- 압류·가압류·가처분 등 존재 여부
- 소유자 변경 이력 (전세기간 내 급변동 위험)
2단계 – 전입신고 및 확정일자 여부 확인
- 전세 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 ‘대항력과 우선변제권’ 확보
- 이미 다른 세입자가 확정일자를 먼저 받은 상태라면 위험
- 2025년부터는 정부 24 앱에서도 확정일자 온라인 발급 가능
전세사기 의심 시 신고 절차
3단계 – 경찰서 방문 또는 온라인 고소 접수
관할 경찰서에 사기죄 고소
- 사기, 배임, 공문서 위조 등의 혐의로 형사고소 가능
- 관할 경찰서 → 민원실 → 고소장 접수
- 피해 상황 정리자료, 계약서, 등기부등본, 문자·카톡 대화 내역 필수
온라인 접수 – ‘경찰청 사이버범죄 신고시스템’
- https://ecrm.police.go.kr
- 사건 유형 선택 → 내용 작성 → 증거파일 업로드
- 전자 서명 또는 휴대폰 인증 필요
4단계 – 국토교통부 ‘전세사기 피해지원센터’ 신고
2025년 현재 국토교통부는 전세사기 전담 신고센터를 운영하고 있으며,
피해 유형에 따라 무료 법률상담, 긴급 주거지원, LH 긴급이주 대책 등 지원을 제공하고 있다.
신고 방법
- 전화: 국토부 전세사기 통합 콜센터 1599-0001
- 온라인: 부동산거래관리시스템(rtm.lh.or.kr)
- LH 지역본부 방문 접수도 가능
5단계 – 주거지 지자체에도 동시 민원 접수
- 해당 시·군·구청 → 건축과 또는 주거복지팀
- 집단 피해 시 행정조사 요청 가능
- 임대사업자 등록 여부, 위법 시 시정명령 또는 고발 조치 가능
피해 확정 시 대응 절차 및 보증금 회수 방안
6단계 – 보증보험 가입 여부 확인
2025년 현재 대부분의 청년층, 공공임대 전세 상품에는 HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험이 연계돼 있다.
가입되어 있다면 전세금 미반환 시 보험으로 지급이 가능하다.
보험금 청구 절차
- HUG 고객센터 또는 홈페이지 접속
- 전세계약서, 전입신고확인서, 확정일자 증명서, 집주인 연락 두절 증명 필요
- 지급까지 약 2~3개월 소요
- 지급 후 HUG가 집주인에게 구상권 청구
7단계 – 민사소송 및 강제경매 청구
- 임대인의 재산이 확인될 경우 임차권등기 후 강제경매 신청 가능
- 소송 진행 시 ‘법률구조공단 무료 변호 지원’ 가능
- 관할 법원 민사과 → 임차권 등기 명령 신청 → 배당요구 종기 내 권리 확보
실제 전세사기 사례와 대응 결과
사례 1 – 충남 천안 깡통빌라 전세사기
2024년 말 천안에 거주하던 20대 직장인 A 씨는 월세보다 저렴한 전세 조건에 끌려 보증금 6000만 원으로 빌라에 입주했다.
그러나 등기부등본 확인을 소홀히 했고, 계약 후 2개월 만에 집이 경매로 넘어가 보증금을 날릴 뻔했다.
A씨는 경찰서에 고소장을 접수하고, HUG 전세보증보험을 통해 전세금 전액을 환급받았으며, 이후 집주인은 징역형을 선고받았다.
사례 2 – 대구 중복 계약 피해, 집단 민원 접수
대구의 한 다가구 주택에서 6명의 세입자가 동일 세대에 전세 계약을 체결한 사실이 드러나 집단 피해가 발생했다.
피해자들은 국토교통부 신고센터에 집단 신고하고, 지자체 조사 결과 해당 임대인이 허위 명의자로 드러나 LH 긴급 이주 지원이 제공되었다.
지자체는 해당 건물에 대해 임대사업자 등록 말소 및 사기 혐의 고발 조치를 취했다.
전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트 (계약 전 필수)
전세계약 전 확인 사항 (2025년 기준)
- 등기부등본 반드시 열람 (계약 당일 기준)
- 보증금이 시세 대비 과도하게 높은 경우 피할 것
- 임대인 본인 확인 (신분증 실명 확인)
- 전입신고와 확정일자, 계약 당일 즉시 신청
- HUG 보증보험 가입 여부 확인
결론 – 전세사기, ‘의심되면 바로 행동하는 것’이 생존이다
전세사기는 처음에는 사소한 이상 징후로 시작되지만, 대처 시점을 놓치면 평생의 자산을 잃게 되는 중대한 사건이 된다.
특히 지방 소도시에서는 행정력이 부족하거나 정보 접근성이 낮아 피해가 장기화되기 쉽다.
2025년 현재, 정부와 지자체는 다양한 신고 시스템과 긴급 지원책을 운영하고 있으므로, 의심이 된다면 단 하루도 늦추지 말고, 신고부터 해야 한다.
기억하자. 전세사기는 기다려주지 않는다. ‘확신이 아닌 의심’만으로도 충분히 신고할 수 있다.